こんにちは。宮本です。

先日、和歌山に行ったと書きましたが、なんで行ったのかを書こうと思います。



田辺ってところでしたけど、海がめちゃくちゃきれいでしたよ。
南紀白浜ではないんですけど、ここから白浜も近いんでしょうね。
どこだか、パンダがいっぱいいるとか聞いたことがありますけどね。
上野動物園だってパンダを飼うのに大変なのに、和歌山にはうじゃうじゃいるってヤバいですね。
どんだけ中国と仲いいんだって話ですけどね。

さて、まず、持っている土地を処分したいという相談を受けたんですね。
で、その土地には貸家が建っているんです。
貸家の所有者はお父様の兄で、伯父さんなんですね。
自分の土地に他人の建物が建てられているという、宅建の試験に出てくるようなシチュエーションの状態。

お父様は亡くなっており、その土地はまだ相続が済んでいなかったんですね。
話し合いとかで、建物の所有者である伯父さんが土地の税金もずっと払ってましたね。

貸家は２棟あって、両方住んでいないんですけど、片方は住んでいないのに家賃は振り込まれてるんですよ。
だから住んでないのはおかしいんですけど、そのままにしていたんですね。

ここで問題になるのが、建物の所有者に解体することに関して同意してもらえるか、それと借りている人に退去してもらえるか、の２点ですね。

伯父さんはお父様の生前、お金を貸していたようで、返済されずに亡くなってしまったんですね。
ま、でも、返してほしいから、相続人であるその相談者に請求したんですよ。

父親の借金なんて知らないし、証文もないから拒否したいんですけど、そうは言ってもあんまり揉めるのも良くないですしね。
ま、自分にとって不要なこの土地が売れればその借金も返せるんですけど、伯父さんの収入源を無くさないといけないわけで、単純な話ではないんです。

まあ、売るには売れる土地なんですけど、売るには解体はしないといけませんし、とにかく荷物を置いたままでどこに行ってるかわからない借主を探さなきゃいけないんですよ。
聞けばもう１０年以上も所在不明のままお金を振り込んできてるってことなんです。

さすがに大家さんとしても看過できないから、振り込まれてる先を知りたかったんですけど、まあ個人情報ですわな。
教えてもらえないわけですよ。
振り込まれてるんだったらそこまで困ってるわけじゃないですし。

で、その家を借りた、昭和の頃の契約書を見せてもらったんですけど、連帯保証人が借主の弟さんだったんですが、弟さんも兄貴がどこ居るかなんて知らないって言うんです。
もう１０年以上も連絡を取っていないと。
それでも弟さんと連絡がちゃんと取れたのは幸運でした。

もしかしたら実家にいるかも知れないと言うので、その実家の住所を教えてもらったら、今回行った和歌山の田辺市だって言うんです。
その土地家屋の謄本を取ってみたら、借主と弟さんの親の名義になっていて、その方はもう亡くなっているんですけど、相続登記はなされていませんでした。
当然、市役所にも聞きましたが、生死も含めて、何も教えてくれませんでした。

けっこう端折ってて、最初に相談受けてからここまで１か月以上かかってるんです（笑）
借主の電話番号は聞いてるんですけど、何度鳴らしても出ないので、どうしようもなかったんですね。

手紙も送っていたんですけど無視されていて、仕方ないので聞いた住所に行って、直接当たってみたというわけなんです。
人探しの旅ですね。
手紙が返送されてこなかったので、ここかどうかはわからないけど、いることの可能性は高いと思っていました。
居なきゃ近隣の人に聞き込みをしたりして、数日かかってもいいから見つけてこようと。

不謹慎ですけど、死んでてくれたら話は簡単だなと。
でも、生きてるんだったら絶対見付けてくると気合入れていきましたよ。

田辺市、このへんだと静岡県東部とかに雰囲気が似てましたね。

ま、聞いてた住所に行ったらその人がいて、思いのほか苦労せず話をすることは出来たんですけど、退去するつもりはなかったんですね。
何か大事なものを置いてあるとか言ってました。
急に来られて退去しろって言われてもって顔してましたけど、じゃあいついつ行きますなんて手紙書いてたら居てくれたんですかと。

電話はあるけど持ち歩かないし、鳴ってたけど知らない番号だから出なかったとか言ってました。
SMSのメールも無視したのでしょう。
大家さんからの電話も無視して、どういうつもりだったんでしょうね。

数日考えさせてくれと。
いついつまでに返事しますと。
その日はその言葉をもらえたので帰ったんですけど、期限になっても返事はもらえず、また電話に出てくれなくなったんですけどね。

正直、もう建物はボロボロで、草ぼうぼうを超えて雑木林みたいになってるし、誰かがゴミ置いちゃってるし、このままだと近隣にも迷惑かける可能性があったんですね。
壊して売らないと、なんとかして出て行ってもらわないといけないんです。

で、弁護士に依頼して、出て行ってもらえるように連絡を取ってもらったんですね。
どこの馬の骨ともわからない不動産屋から連絡もらうのより、やっぱ弁護士が訴訟も辞さずと言った姿勢で送ってきたもののほうが効果は高いと思います。
二の矢を放つという意味でもその方がいいだろうし、私も正直、もう会いに行きたくはないんですよね（笑）

賃貸契約書を見ると、連帯保証人の弟さんの署名と印鑑が、賃借人と同じ筆跡で同じ印鑑だったんですよ。
ま、昔はそんなでも良かったんでしょうけど、弟さんだって賃貸契約の連帯保証人になってるなんて初耳だったらしく、私がいきなりそんなこと言うから、最初はものすごく警戒されましたけどね。

その契約書には借主の善管注意義務のことも書かれており、また、連絡先が変更になったりしたら必ず貸主にそのことを伝えなければいけないというようなことも書いてありました。
その借主、どうも玄関のカギを無くしたらしく、窓から出入りしてたそうなんです。
雨戸が閉まってたからわからなかったんですけど、窓は開いていました。
あの地震のとき、いろいろくちゃくちゃになったみたいで、すごい散らかりようでした。
完全に善管注意義務の項目には抵触してます。
そんな状況で１０年も大事なものを置きっぱなしにしてたなんて驚きましたが、それは大家さんだって驚きで、誰かが勝手に住んじゃう可能性もあるわけで、家賃は入ってたとしてもそんな人には貸しておけませんから、連絡がつかなくなってしまったことと併せて、解約事由にあたるということにしたんですね。

こういう場合、弁護士への依頼者は大家さんである伯父さんになります。
お金がちゃんと入って来てるのに追い出す手配をしなきゃいけないってのはちょっと難しいんですけど、こういう事情もあったし、土地が売れてくれれば貸していたお金も返ってくると思ったからこそ協力してくれたんですね。
ここで協力してもらえることになったので、問題は１つクリアしました。

内容証明で解約の通達と、荷物の撤去がなされないときはこちらで保管するのでいついつまでに空っぽにしてくださいとの通知をしました。
ま、強制執行の手続きに入るから、裁判とか面倒なことになる前に撤去してね、という内容ですね。

ここまでで半年以上かかりました。
解約を認めて強制執行がかけられる内容の判決をもらって、実際に強制執行をすることになったら、えらいカネかかることになったと思いますけど、そこまではいかなかったのは幸いでしたね。
通知した期限には間に合わなかったですけど、自主的に荷物を撤去しに来てくれました。
これでもう１つの問題もクリア。

時間はかかったとは言え、出てってくれたから解体して売るんですけど、売るから測量するじゃないですか。
確定測量するのに接する土地の所有者にも立ち会ってもらって判子をもらうんですけど、そしたら隣の土地の人から、「うちの土地も売ってほしい」と。

その土地は再建築が出来ないので安いんですけど、それでも税金はかかりますし、もう持っていたくないんでしょうね。
それも今回の土地の買主に一緒に買ってもらうことに出来たから良かったんですけど、その土地がまた曲者でね。

そのまた隣の家と水道管が共同で、しかもその隣家の排水施設がモロにその再建築不可の土地の中に造られてましてね。
水道の件は図面で確認してたから知ってたんですけど、排水については掘ってみて初めてわかったんですね。
再建築不可の土地の所有者は相続でもらってるからこの土地のことは全然把握してないし、隣の人は比較的最近買ってるんですけど、重説でこの件を説明されてないから困惑してましたね。
水道の引込みを切り離して、もちろん排水管も隣の人の土地の中で引直してってことになりましてね。
水道も排水も工事のために使えなくしなきゃいけないわけで、隣の人からもご協力を賜らなきゃいけなくて、それが出来なきゃ解体も終わらないもんで、期限は迫っちゃってるし、もう大変でしたね。

まあなんだかんだ、最初に相談受けてから引渡しが終わるまで、１年弱かかりましたね（笑）
結構労力つぎ込んだのに（笑）

期間も長かったから次々に問題出て来ちゃって、それでもやっと終わらせられたんですね。
本籍地は遠かったし、これで被相続人に隠し子がいて捜索が必要とかだったら、心折れたかも知れませんね（笑）

諦めず我慢して待ってくれた買主さんには感謝ですし、状況はいちいち伝えてましたけど、相談者さんやご親戚の方々もその都度動いてくださいました。
だいぶ端折ってますけど、クリアするべき問題が多かった取引でしたね。

古い空家なんかだと、土地の境界がおかしいとか配管が越境してるとか、相続だけど親戚と揉めてるとかボケちゃってるだとか、往々にしてそういう問題は発生するものなんですけど、建売とかマンションとかの業ブツばっかりやってると、こういうことが起こったときにテンパっちゃうこともあると思うんですよね。
物件を選べればいいんですけど、相談を受けたからには期待に応えたいと思うのが普通だし、そんなこと言ってられない業者さんもいますし、私みたいにこういうのが大好物なマゾ業者もいるんです。
何が起きても想定の範囲内となるようにしておきたいですね。

ま、誠実に一番いい解決策を探せば、おのずと答えは見つかるものです。
手を付けないのが一番の解決策という結論もあるかとは思いますが（笑）

また、相続でもらったような土地を売る人は、お金にすることが目的であることが多く、そうすると安く売ってもいいやとは思わないことが多いようですね。
今回はそういうことはなかったんですけど、ま、自分が苦労して手に入れた土地は自分が思っていたより安くても売ってくれる人は多いですけど、苦労しないで手に入れた土地を売ろうとする人は１円でも高く売りつけたいという心理が働くケースが多いものです。
後で払う税金考えたら、そんなに欲張らないでさっさと売れるときに売っちゃったほうがいいのにって思うときがあります。
相談を受けたらもちろんそういう提案はしますけど、査定した金額で売るかどうかは持主の判断ですからね。
奇跡が起きるケースもあるから、この金額以上では売れませんとも言えないし、高い査定出して媒介だけ取って塩漬けにされるようなこともありますよとも伝えますけど、いいこと言ってくれる業者に任せようと思うのもわかりますけどね。
いい査定額＝信用できる業者とは限らないんですけど、不動産屋と話しただけでもう売れたつもりになっちゃう人は多いですもんね。

他人の財産の値段を決めつけるのっておこがましいんですけど、それが仕事ですからね。
査定の依頼があったら、どこに出しても恥ずかしくない査定額を提示してあげたいとは思いますね。

ま、たまにはロングドライブもいいんですけど、往復で２３時間かかりましたね（笑）
途中、サービスエリアとかで２回仮眠を取ったんですけど、地域の名物とかお土産とかは全く買いませんでした。
買ったものはガムとタバコとコーヒーで、食ったものは天ぷらそばとチャーハンだけ（笑）
長距離トラックのドライバーとか、尊敬しますよ。

当時乗ってた車は街乗りでリッター６キロとか７キロなのに、和歌山まで高速道路で行くと、満タンで片道行けちゃいましたね。
通行料金のほうが高かったですって、普通はこれが当たり前なんですけどね（笑）
やっぱ高速道路だと燃費良いですね。

ま、きれいな海岸が見られて良かったです。

田辺の海岸の風景です。









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不動産取引と無関係な捜索なら他へ当たってくださいね（笑）


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