こんにちは。宮本です。

王将、好きなんですよ。
安くて美味いんですよね。

まずはビールセット。
ていうか、この日はビールセットしか頼まなかったんですけどね（笑）



生ビールは少ないです（笑）
ジョッキが小さいんですよね。
大にすればそこそこ入ってるんですけどね。

シャウエッセン。



１本食べちゃってますね（笑）

餃子。



これも１個食べちゃってますね（笑）

ビールセットはシャウエッセンと餃子が付いて１０００円とかなんですよ。
ビールセット３つで３０００円でしょ。
結構食えますよ（笑）

最近は高いところと安いところの差が激しくなりましたよね。
でも、どんどん上がっていくんでしょうね。
企業努力でどうにかなる時代は終わったとか言いますもんね。

でも、少しは努力してほしいものです。
１０００円で売ってるものを１０００円で仕入れて売るってなれば、２０００円とか３０００円とかになるんです。
まだまだ高くても売れる時代は来ていないので、そこまで一般に流通している価格と違ってしまうと、さすがにこれはないだろってなるんですよね。

もう見た目から何から変えちゃってれば、そこに付加価値があればいいんですけど、ここのシャウエッセンみたいに茹でただけみたいなのだと、それに付加価値を見出すことはできにくいですよね。

まあ家もそうです。
難ありな中古を仕入れて、きれいにリフォームして売ったりしますよね。
キッチンを交換しました、洗面台と浴室も交換しました、トイレもクロスも外壁もやりましただと、それに５００万とかかかるんですね。
原価でも３００万とかかかると思うんです。

中古をいくらリフォームしたって、売れる値段には地域的な上限がありますので、その値段から儲けとリフォーム代と諸経費を引いた値段でしか買えないんですよね。
個人の売主さんが、売るためにリフォームするなんてのはほとんどありませんので、リフォームはその家を買った不動産屋がするんですね。

普通は、売るほうだって１円でも高く売りたいはずなので、そう簡単に安い値段では買わせてもらえません。
１日でも早く売らなきゃいけない都合があるとか、任意売却とか競売とか、なんかなければリフォームして売れるほどの金額では買い取れないんですね。

で、昨今、不動産の値段が上がったとかやってるじゃないですか。
上がってるって思ってるから、思った値段より低い査定されると、へそ曲げたり売るのひかえたり、あると思うんです。
あれもね。
まあ小田原近辺の話ですけど、まあ思いっきり上がったんですよ。
平均で３割とかかな。
コロナのちょっと前と比べて。

都内とかに勤めてて、藤沢とか茅ヶ崎で買おうと思ってた人が、その頃小田原で買ったもんで、そうすると５０００万の予算の人が２０００万台とかで買おうとするから、また、リモートとかで、どこに住んでても仕事になった人っているんですよ。
２０００万円台だったら相模川の向こうでも我慢して買っちゃおうってなったみたいなんですよね。

３０００万円台でも安いんです。
で、土地の値段は違うんですけど、家なんて小田原も東京も一緒でしょ。
例えば小田原で３０００万で売ってる新築と、藤沢で５０００万とかで売られてる建売って、メーカーが一緒だったらおんなじ仕様なんですよ。

だから、藤沢の５０００万の新築で感度出ちゃう人だったら、小田原の３０００万の新築でも感度出ちゃったりするんです。
藤沢じゃ土地は３０坪だけど、小田原なら４５坪あるってなれば、それで２０００万も安い、月々６万円も違うってなったらこっち買っちゃったりもするんですよね。

そういう人が多くて、それで土地がなくて、高くても買わないと、彼らは建てないと売れないもんで、それで無理して高めでも買ってたら、そういう人が一回りしちゃって、高く買った土地に建てた建売が、高いまま残ってるっていう現象が起きているんですね。

小田原付近在住で小田原付近の家を買う人って、東京とかに勤めてなかったりして、そういうのを買えるほどの余裕はないんです。
コロナ前の相場だったら買えたのに、高くなっちゃって買えなくなったりしてたんですね。

で、まだ残っちゃってるから高いままでしょ。
コロナは気にするなって世の中になったからリモートワークする必要もなくなっちゃったもんで、だから全然売れてないんですよね。

建てて１年で中古扱いですから、早く売りたいんですけど、まあでっかい会社なら損切で思いっきり下げたりもするかも知れませんけど、小さい会社じゃそんなに下げられなかったりするんですね。
土地買って建てるのにお金借りてたら、それすら返せないんじゃ売れないですからね。

また徐々に下がると思いますよ。
で、買取に強かった会社も、本当に安い物件しか買い取れなかったりすると思うんです。
だいたい建売メーカーの決算って３月だったりするもんで、年度末とかに何百万も値下げしたりってことがあるかも知れませんね。

昔、ありましてね。
あるところに５区画の新築分譲地があって、まあ分譲開始当初、１棟、東南の角地が売れたんですよ。
分譲したばっかですから、まあ一番いい区画だったから一番高くて、２９８０万とかで売れたんだっけな。

で、その次にいい区画が、２か月後くらいに売れたんですよ。
確か２６８０万とかだったかな。
１回くらい値下げしたんですね。

で、残り３区画になって、建物は完成しちゃったし、もう早く売らないといけなかったんですけど、もう２回くらい下げたんですけど売れなかったんですよね。
で、決算月になって、１９８０万とかになったんですけど、３月中に契約したら１６８０万まで下げますみたいになって、２棟売れたけど１棟残ったんですよ。

４月になって２２８０万とかに上げたんですけど、そんなに上げちゃったら誰も見に来なくなっちゃうもんで、確か最終的には１５８０万くらいで売ったんですよね。
赤字だったかも知れないですよね。

そういうことがあった地域だと、今後建売メーカーが買わなくなることが予想されますよね。
なので、今は南足柄市にも建売物件はありますけど、当時結構そういうことがあったので、この物件を買いませんかって紹介しても、南足柄って聞いただけで「買いません」って言われたりしましたよね。

まあ１２８０万とか、私が知ってるので１１８０万なんかが出てたことがあるんですよ。
新築でですよ（笑）
私も１３００万とかで売ったことはありますけど、それも元は２０００万円以上の物件でしたね。
どんだけ売れなかったんだって話で。

諸費用込みで１５８０万のローンだったら、４４歳以下なら３５年ローン組めますから、月々４万円をちょっと超える程度だったりしますからね。
生活保護の単身者の家賃上限より安い支払いだったりするんですけど、ま、それが支払えない、ローンが組めないって人も多いんでしょうね。

正社員でないと買えないって思う人は多いでしょうし、まあ買えたところで派遣切られたりしたら大変になるし、家は買えても家具や家電は買えないから無理とか、あったりもするんでしょう。

２DKのアパートに家賃７万と駐車場５０００円払ってて年収３００万だったら、そういうの買ったほうがいいとは思うんですけど、まあ買わない人の言い訳としては、固定資産税がかかるとか、壊れたらカネがかかるとか、あると思うんですよね。
引っ越しもカネかかりますしね。

でも、賃貸だって更新料はあるし火災保険や保証料もあるし、ちゃんと払っててもいつか出てけって言われないとも限らないんですよね。
上下や隣の部屋に気を遣うし、壊れりゃ大家さんに直させるんだろうけど「あんたがぶっ壊したんだろ」とか言われてムカつくかも知れないし、４０年住んでても、出るときには預けてた敷金が返ってくるだけです。
でも買っちゃえば、４０年住んでりゃローンも終わってるし、まあ安くなっても土地の値段くらいでは売れるでしょ。
ある程度は自由にリフォームできるし、駐車場だって自分で車庫証明取れますからね。
建物だって、防音や断熱なんか、アパートより質がいいですからね。

買っちゃうと家賃補助が無くなるとか、数年で転勤があるとか、そういうのでなければ、まあ買っちゃったほうがいいとは思いますね。

「不動産を買う奴はバカ」とか言う人がいて、その理由が、そんな金があるんだったら他に投資して増やしたほうがいいとか、アパート経営ならいいけど自宅はカネを生まないよねとか、カネは流動させてなんぼで文字どおり「不動」産だからねって言うんですけど、安いローンなら浮いたお金で投資すればいいと思うんですよね。

みんな投資のことを考えられるほどヒマじゃないし、投資って言ったって要はギャンブルだからすってんてんになるかも知れないし、１０年で１０円しか儲からなかったんだったらわけわかんないですしね。
投資話なんてロクなのないって刷り込みだってあるでしょうし、そもそも安い物件を頑張って買おうとしてる人に、投資なんて手が出せないんですよね。
そんなの金持ちがやることで、コツコツやったほうが確実だと。
たいがい、家庭があるから家を買うんでしょ。
子供が大きくなるのに、生活費を賭けて勝負なんてできないんですよね。

ま、アパート経営は難しいと思いますね。
人口が減って空き家が増えてるのに、場所が良くなきゃ借り手はいなくなりますからね。
場所が良くてもアパート経営の為の資金は借りにくいですしね。
相続対策とかで変な場所にもバンバン建てたりしますけど、ああいうのが将来空き家になるんですよね。

賃料を保証しますなんてありますけど信用できないですしね。
まあ、いいこと言って今売れれば、あとは何だっていいんですよね。
新築の時は入るもんで、出ちゃった後なんですよね。
会社としても負の財産は持ちたくないんですよ。
当たり前ですけど。
会社が傾いちゃうような状況になったら、クソミソに言われても自分達のことを守らなきゃいけなくなりますからね。
持っちゃってるのは建てちゃった自分なもんで、その責任は、最後は自分で取らなきゃいけないですからね。

まあ私は不動産投資をする側の人間ではないかも知れないですね（笑）
絶対っていう自信がなけりゃ手を出さなそうです。
させる側の人間って言うか、自分では買ったら売るってことくらいしか考えが及ばなそうですね。
相場や市場の動向について、ある程度の予想は当たりますけど、予想が外れたことだってありましたからね。
「間違いなくこうなる」って断言できないんですよね。

ま、そういうのにセンスある人はいますが、怪しいコンサルとか、利害関係にある人に言われるまま、やられちゃわないようにしましょうね。
不動産投資に限らず、出来るだけ自身で調べて、わからないことはその道のプロの意見を聞いて、確実だと思ったら動くようにしましょう。
よくわかってないのに「今を逃すと損しますよ」とか言われたら、まず怪しいです。
機会を逃して儲けられないかも知れませんけど、損もしないということになります。

開業とかもありますけど、何にも知識がなくても、口先だけでコンサルは名乗れるんです。
自分さえ良ければ他人が破滅してもなんとも思わない人はいるんです。
気を付けましょうね。


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