こんにちは。ひのき建設の宮本です。

先日、うちで土地を購入したんですね。
売れちゃいましたけどね。

その土地の前面道路は公道なんですけど、登記簿謄本を取ると、名義は個人なんですよ。
ま、私道ではなく公道の扱いになるんですけど、買ってもらうときって、だいたいローンでしょ。
で、貸すか貸さないかを審査するのは保証会社なわけです。
保証会社が貸さないよってなったら、その土地を担保にローンを組ませてもらうことができないんですね。

銀行が判断することもありますけど、だいたいは保証会社の保証付きのローンを組むことになろうかと思うんです。
保証会社には貸し出しに関する決まりがあって、それに合わない物件や人物には貸し出しができないんですね。

だいたいの保証会社では、登記簿上は私有地であっても、公道に認定されていれば、通常の公道と同じように扱ってくれるんですけど、一部の保証会社ではそのような前面道路を公道に接しているとは認めてくれなくて、建築基準法上では普通に接道しているように取れるんですけど、保証会社の決まりでダメだったりするんです。

道幅４ｍ以上の道路に２ｍ以上接した土地には建物が建てられるっていう、４３条ってのがあるんですよ。
まあ４２条で、道路って言うものはこういうものを言います、みたいな定義がされてて、その中の「道路法による道路（第４２条第１項第１号の道路）」のってのが一番すんなりなんですね。
私有地でも公道に認定されてて道幅があればそれにあたるもんで、まあ家が建てられないってことはないんです。

自分の所有地だからってその道路に物を置いたり、通行料取ったりってことはできませんし、「道路として使われるのが嫌だから返してください」とも言えないんですよ。
だから非課税なんです。

で、お客様はどの金融機関でローンを組むかわかりませんよね。
金融機関なんていっぱいありますし、それらの金融機関が使っている保証会社もいっぱいあるんです。
で、お客様によっては金融機関が指定されちゃってる場合もあるじゃないですか。
たまたま個人名義の公道に接してるってだけでローンが組めないってことになったら、もったいないんですよ。

境界確定だって、個人だと探してこなきゃいけないし、呼んで確認してもらわなきゃいけないし、面倒なんですよ。
やらなきゃいつまで経っても境界確定が出来ないから売れないってことになりますよね。

道路なんて固定資産税がかからないから、持ってても知らなかったりするし、遠方とかだったらわざわざ境界の確認に行くのにも大変ですし、知ったこっちゃないから行きません、みたいなことだってあるんですよ。

境界の確定が出来なきゃ面積が確定できませんから、土地を使うにしても支障があるんですよ。
フェンスを造ろうと思っても、どこに置いていいもんかわかりませんもんね。
土地を分けようとしたって境界確定が出来ていなければ出来ませんし、まあ筆界確定制度みたいなのはあるんですけど、裁判になったり遺恨が残ったり、いいこともありますけどよくないことも起こるんです。

なので、そんなのがあるんだったら、さっさと市とかに寄付しちゃったほうがいいんですね。
買い取れって言うと、買い取る側にも決まりがあって、買い取る基準に合ってないと買い取れなかったりするし、まあそんなの、予算が付かなきゃいつまでもそのままにされちゃうかも知れませんしね。


（画像は本文とは関係ありません）

その上、所有者が亡くなったら、そんないらない土地でも相続しなきゃいけないでしょ。
相続登記、義務化になったんですよね。
そんなに広くなければ登録免許税も非課税になったりってのもあるんですけど、広大に持ってたらもちろんかかりますし、なにしろ亡くなった人の出生から亡くなるまでの戸籍とか、住民票とか、相続する人の書類だって集めなきゃいけませんし、それを司法書士とかに依頼すればそれなりにかかるんですよ。
自分でやりますか？　わけわかんないだろうから大変ですよ。

だからそんなのは、手放したって財産が減るとかではなく、持ってるだけで面倒が舞い込むみたいなものなんです。

なので、前面道路、買い取ったんです。
境界立ち合いに来てくれなかったもんで（笑）
「うちはその土地を持ってるのは知ってるけど、なんでそんなことまでしなきゃいけないの」って言うもんで、まあ話にならなかったから苦肉の策だったんですけどね。

で、公図上で点で接してる隣の土地で、やっぱ道路持ってる人がいて、まあその方は亡くなってたもんで、相続登記もしてあげて、そっちも買い取ったんです（笑）
寄付してくれれば、今後この土地を測量するときに困りませんから、寄付をお願いしたんですけど、相続にお金がかかるから嫌だと。

どうもその土地に因縁があったって言うか、なんか裁判までやるようなことがあったらしくて、もう忘れてしまいたい土地だったそうなんですよ。
今さらほじくり返してくれるなって感じで、将来誰が困ろうと知りません、みたいな感じだったんです。

それじゃ困るじゃないですか。
もちろん、うちが一番困るんですけど、まあ普通に売れちゃうんでしょうけど、売った後、何十年後かわかりませんが、買ってくれた人が困るんですよ。
将来、うちが恨まれるかも知れませんしね。
契約不適合責任の存在する２年後まで逃げ切ればいいって話ではないんです。

まあ普通の不動産屋は、そういう保証会社を使ってる金融機関を使わないでねって重説に記載して、しれっと売っちゃうものでしょうけどね。
重説にすら書かなかったり、まあ保証会社の規定なんて不動産屋にはわからないので、重説には書けないでしょうね。
もし裁判になっても、調査できる限界ってものがあるので、売った不動産屋の責任は問われないと思いますけど、まあ境界だけは何とか確定させて、個人が所有してますけど公道だから問題ないですって説明をして、印鑑もらうと思うんです。
それでいいと思いますし、そこまでが限界だと思います。

でも不動産屋たるもの、社会貢献もしないといけませんからね。
買い取った道路は、うちから寄付するんです。
寄付した後、合筆するとか、道路境界を確定して図面作るとか、そういうことをするみたいです。
それが出来れば、ちゃんとした、何もケチのつかない接道ということになり、買ってくれた人が売るときなんかにもすんなりなんですよ。

まあ大変ですけどね。
登記はもちろん自分でやるんだし。
道路の所有者さんには印鑑証明代しかかからないようにしましたしね。

買い取ったところで、その土地には、土地の所有者とは無関係な人が所有権移転の仮登記を付けてましてね。
付けてた人は亡くなってて、その相続人も亡くなってて、そのまた相続人はご存命ですけど、やたら遠いところに住んでましてね。
とっくに時効になってる権利ですけど、登記されちゃってる以上は抹消登記ということをしなきゃいけないんですよ。
抹消しないで仮登記が付いたままだと、寄付したくても寄付を受け付けられませんからね。

抹消に協力してほしいから、何とかその人達を見つけて連絡とってたんですけど、面倒に思ったのか、印鑑証明代でギフトカード送ったのに、こっちのことを無視するようになっちゃいましてね。
ギフトカードだけパクって協力しないって酷いですよね（笑）

司法書士や弁護士なんかも使って連絡したんですけどダメで、もうそうなったら訴訟ですよね（笑）
裁判所に訴えを提起しました（笑）
判決で仮登記の抹消をさせるしかないんですよ。

買ってくれるお客様のために、うちはそこまでやります。
うちから買ってくれたお客様が将来困ったことにならないように、他の士業の方々と一丸となって、出来ることを全力でちゃんとやるんですね。

ま、そんな物件、最初から手を付けなきゃいいんですけど、しょうがない、そういうちょっとクセのある物件しか回ってきませんし、そういう物件は買いやすいですから（笑）
そんな物件でも紹介してもらえるだけでありがたいんです。

ちょっとクセ強いかなっていうような物件でも、扱い方がわかってるケースもありますので、お気軽にご相談いただければと思います。

まあクセのある物件は多いですよ。
クセが強ければ強いほど買いやすかったりして、で、そういうのも「こうすればクリアできる」と思っちゃってるから手を出しちゃうんですけどね（笑）

「ヤバい、どうしよう」とはあんまり思わないんですよね。
こういうときにはこう、みたいに、落ち着いて対処できちゃうケースが多いんです。
まあ今までの取引で変に経験積んじゃったってのもあって、もちろん絶対無理なものもあるんですけど、解決にかかるコストとかを計算して、いけるかいけないか判断できるんですね。

まあスピード重視の会社や仲介専門みたいな会社では、なかなかそういったクセのあるやつは扱いづらいってのはあると思うんです。
扱わなければ経験できないもんで、軽く「大丈夫ですよ～」なんて言っちゃって後で大変なメに遭ったり、経験がある人なら最初から「ウチでは扱えません」ってなったりするんでしょうね。

ま、私は軽いノリでいっちゃって後で大変なメに遭ってきたタイプなんですけどね（笑）
私じゃなくても同僚とか同業者とかが大変なメに遭ったのを見たり聞いたりしたのも大事な財産になっています。

「重大なことを、いかに軽微なことであるかのように説明できるかが宅建士のウデ」とか言われますけど、その技術に長けた人で同じ会社に残り続けている人は少数です（笑）
なんかしらやらかして追い詰められた人は多いですからね。
業界にすら残ってない人もいますよ。

まあ営業からは「巻きで」とか言われるし、知らない物件の資料渡されて、過去のやつから訂正しただけの重説を読んでるってケースもありますからね。
知ってりゃ書いたのにって言っても、時すでに遅しなんです。

気を付けましょうね。



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