こんにちは。宮本です。

仲介で契約をまとめたのですが、決済前に買主から断りが入り、契約が解約になったことがありました。
で、契約の当事者が仲介手数料を払わなかったので、訴訟になったんですね。

その話が解決した顛末を、皆さんのご参考になればと思い、ちょっと書いておきます。

細かいことまでは書けないので、ぼかしてあったり、わかりにくい内容も含まれるかと思いますが、大筋では私の妄想 事実です。

家600400

数年前の話です。
売主は一般の人で、買主も一般の人でした。
中古の一戸建ての売買で、住宅ローンを組んで購入しようという案件。
ご案内して気に入ってくれて、手付契約をしました。
決済まで約１か月。

買主の口座のある金融機関に申し込むことになっており、事前審査を通しておきましたが、買主が他の金融機関も当たってみたいと言うことで、もう一つ事前審査を申し込むことに。
事前審査を省略することが出来ない金融機関でしたが、時間もありましたので大丈夫だろうと。

そちらの事前審査も通り、本審査にかけ、金消契約日や決済日も確定していましたが、物件の接道の関係で、その金融機関では取り扱えない物件であることが発覚。

以前にも同様の接道条件の物件を仲介したことがあり、扱える金融機関と扱えない金融機関があることは承知していました。

もちろん重説ではそのことは説明しており、当初はそのような物件でも取り扱える金融機関に出していたので、そのまま最初に希望されていた金融機関で借りることにすればローンを組めたのですが、そこより金利が低い金融機関もあるので、もったいないから変更したくなり、そう言うことになったんですね。

２度目に出した金融機関にも、接道が引っかかる可能性があるので注意してほしいとは伝えておりましたが、銀行の担当者がそのことをよく理解していなかったのか、事前審査では審査の対象にならなかった項目のため、事前審査の段階では通ってしまったんです。

で、決済日まであと１０日くらいになって、銀行から本審査の否決の連絡が入りました。
「接道のことはこないだ伝えたはずじゃないですか」と言いましたが、言ったところでどうすることも出来ないですからね。
慌てましたが、また別の銀行で申し込みをして、決済日には間に合うようにしたんです。

最初の金融機関では、その時点では、もう決済日には間に合わないことが確実でした。

３つめの金融機関は、事前審査を省略できる金融機関で、金利も低いし、ツテも使って頼み込んだら、審査も急いでくれたんです。

売主は引っ越しを済ませており、決済日にむけて準備も済んでいました。
これからまたスケジュール調整するのも面倒だし、今まで決済日が変更になるような契約はしたことがなく、そういうのは気分的にも嫌だから、決済日を遅らせることのないようにと、私に強く希望しました。
ここで延期を認めてくれたら多少は楽だったんですが。

けっこうなプレッシャーでしたが、ま、そこはなんとかまとまったんです。

で、３つめの金融機関の本審査が通過して一安心したとき、買主から断りが入ったんですね。

あまり詳しくは書けませんが、売主と買主は直接連絡を取り合える関係で、私を介さずに、その数日前に、両者がその家で会っていたんです。
で、そのとき買主が、その物件の使い勝手が悪いと感じ、断りを入れてこられたんです。

そりゃ個人の自由だから、買っても断ってもいいんですけど、もうこの段階では、手付解約には出来ないんです。
ローンは通ってるし、売主は引っ越しを済ませています。
私は、契約書の内容に則り、「履行の着手」がなされているので、解約の際は違約金が発生しますよ、と買主に伝えました。

当然、解約をするに至った原因はうちの責めによるものではありませんので、仲介手数料も請求させていただきますと。
負担額は、合計ではこれだけになりますよと。

もちろん、かなり大きい金額になってしまいます。
よく考えます、と、一旦帰って、その後また来られたので、ちゃんと、どういうことになるか、説明しましたよ。
なぜ一旦帰ったのかは、後に記載します。

その時点では、売主にこのことはまだ伝えておりませんでした。
違約金を払ってまで解約する理由としては、おかしな理由だったからです。
まあなんとか、思い直してもらえたら、という希望を、まだ持ってましたからね。

こちらとしては、買主の負担も減らしてあげようとも考え、いろいろ提案もしましたが、それが悪かったのか、手数料を払わない、なんて言いだしましてね。

こうなったらしょうがないから、売主にも、買主から断りが来たって言いましたよ。
当然、売主からも手数料は取らないといけません。
心苦しいですが、そういう契約ですから。

手付金は手数料より少ない額でした。
こんなことになって、手数料を払うことなんて納得出来ないけど、違約金が払ってもらえるなら、その中から払いましょうと。

契約はしたけど手数料は払わないなどと無茶苦茶なことを言ってる買主のことなんて守る必要はなく、こうなったらうちがもらうはずの手数料をしっかり守らなくちゃいけませんから、解約するなら買主に違約金を支払わせないといけません。

それを買主に伝えたんですが、その前に、売主と買主が直接話しちゃって、手付解約でいいと言うことになっちゃってたんです。

ハシゴを外された格好。
売主も買主も、手付解約で合意してるのに、そこで私が違約解除だって言ったら、それはおかしいですよね。

買主も、弁護士や宅建協会や県庁に相談したそうですよ。
決済が終わってないなら、手付解約出来るって聞いたみたいです。

ま、よく、そう言いますよね。
当番で出てきてるような無料相談の弁護士さんとか、個別の事情なんかお構いなしに、買主だけを保護しようとする考えの人もいるんです。

私が最初に相談した弁護士も無料相談の先生でしたが、その先生の見解では、この時点で履行の着手は完了していると。
で、仲介手数料については、契約は成立しているので、それはおたくで考えてくださいと。
取れたとしても、裁判なんかにしたら残らないかも知れませんよと。

売主も買主も勝手な解釈で、手数料の支払い義務を否定しました。
売主は、手付解約なのだから、仲介手数料は支払いませんと。
買主は、私がおかしなことを言ってて、信用できないから仲介手数料は払いませんと。

で、勝手に解約合意書を取りつけ、書類的にも解約されちゃいました。

手付解約の場合は報酬の支払いはありませんという媒介契約ではありませんから、請求はしましたけどね。
何の連絡もなし。
売主だけは可哀想だと思い、和解案も提案しましたが、もう買主と共謀しちゃってますから、話にならなかったんですよね。

で、知り合いに小田原にある弁護士事務所を紹介してもらい、そちらに持ち込んでみたところ、これは争えると言うことでしたので、やってみようと。
もう、満額もらえなくたっていいんですよ。
屁理屈言って手数料を払わず、のうのうと暮らしてる売主と買主が許せませんでした。
勝っても負けても、残っても損しても、徹底的にやろうと。

で、裁判にすることにしたんですが、買主はうちに来た後、いったん帰って、ボイスレコーダーを用意してたんですね。
で、私がいろいろ言ってたことをあげつらって、不誠実な会社だ、業法違反だ、とやりたかったんでしょうね。
その音声、裁判所に提出してましたよ。

まあ私もテンパってたからか、法に触れることはなかったにしろ、変なことも言ってましたよ。
でも、そういうのも、契約が有効に成立してからの話ですからね。
仲介手数料の不払いを認める理由にはならなかったんです。

そりゃ私が法に触れるようなことをしたって言うんだったら、請求が認められなくても納得しなきゃいけませんけどね。

時間はかかりましたが、仲介手数料と、払っていなかった期間の金利と、訴訟費用を満額払えっていう判決が出ました。
こちらには何の落ち度もなく、希望通りの判決を取れた完全勝利でした。

売主も買主も、ボイスレコーダーの音声があるからか、弁護士も付けずに自信満々で裁判に臨んでましたね。

誰かに「履行の着手がなされた後の自己都合での解約でも手付解約にするべき」と言われちゃって、それを信じちゃってましたしね。

私は、昔取った杵柄ですが、ちゃんと法律を勉強してたようで、ピンチの時に判断を間違わずに済みましたね。

その後、売主からは支払いを受け、買主は控訴しましたが、裁判所の人に勝ち目はないよって言われたのか、後で控訴を取り下げて、支払いをしてきました。


まとめとしては、「仲介の契約は、なんら落ち度なく適法に成立すれば、仲介手数料を請求出来ます」。

これが判例です。
判例には法律の効果があります。

また、買主の履行の着手の問題ですが、「住宅ローンの本審査が通過した時点で、履行の着手がなされた」とみなされます。
金消契約の締結までは不要でした。
金消契約の日程の予約が済んで、決済場所も押さえ、司法書士の手配も完了してましたから、あとはスケジュール通りに粛々とこなすだけでしたからね。
それでそういう判断になったのかも知れません。
売主は、「購入予定者のために引っ越しを済ませたら、履行に着手した」とみなされます。

相手方が苦痛を受ける時期に、期待を裏切るような行為をしたら、それは違約での解約が相当と言うことでした。
今後のため、改めて、そこを押さえておいてください。

裁判では履行の着手の時期については争ってはいませんが、親切にも、それも判決文に記載がありました。

今後、売主が買主に対して、違約金の請求の訴訟を起こすかどうかは知りませんが、この判決文に従えば、取れる可能性があると思います。
手付解約で合意しちゃってますから、覆すのは簡単ではないでしょうけどね。

売主のためにいろいろ動いた私の言葉を信用しないで、耳触りのいい買主の言うことを聞いてしまったから、不利益を被ることになってしまったのかも知れません。
私が無償でいろいろと手伝いをしたことも、そんなの知らないだの、何もしてくれない不誠実な会社だのと言ってましたからね。
裁判所で、良心に従ってウソは言いませんと宣誓したのにこれですよ。
買主より、売主のほうにがっかりさせられましたね。

買主も、３つめの申込みのときまでは非常に好意的だったんです。
車中での会話も楽しかったですよ。
想像ですけど、ローンの審査をしている期間に、別の物件を気に入ってしまい、こちらの契約をタダで解約する方法を調べ、これだ！となったんだと思います。

で、多分、解約が済まないうちに、新築物件の契約を済ませています。
実質２週間程度で、事前審査が必要な金融機関を使い、本審査を通し、表示登記まで済ませ、立会を済ませ、リペア工事も済ませ、金消契約をして、引渡しまで済ませられるとは思えません。
買主が使った金融機関は、事前審査は3日で出せても、本審査には1週間はかかるでしょうし、本審査通過から金消契約までは数日必要でしょうし、金消契約から決済までも数日が必要なはずです。
そこは裁判では否定しましたが。

ま、当然、訴状に書かれるので、買主の引っ越し先の住所なんてすぐわかりますから、興味本位で謄本あげちゃうんですよ。

で、この家はどこどこの建売分譲で、いくらいくらの物件だったよなと。
誰が区画分譲して、誰が建てて、どこの金融機関で、いつ、いくら借りて買ったかは、不動産屋じゃなくても誰だってわかることですよね。

で、ここの建売を現地販売してたのはあの不動産屋だな、と。
あそこの営業マンに知恵つけられたんだなと。
その不動産屋に知り合いはいませんが、噂でどういう人がいるかは聞いていますし、うちもその会社がやったことで、少し被害を受けたことがありました。
まあやりそうだなと。
想像ですけどね。

ま、業界以外の一般の人が、不動産屋に対して、宅建指導班がどうのこうのって、まず言わないですよ。
普通、そんな知識はありません。
そこまで知恵がまわる人なら、この時点で解約したらどうなるかくらい、わかってるはずです。
多分、不動産屋から、「面倒なこと言い出したら、宅建指導班の名前出せば黙るはずですよ」とでも言われたんでしょうね。

ま、買主も、不動産屋にそそのかされたんだったら、そのそそのかした不動産屋を相手に、訴訟を起こしたらいいんじゃないでしょうか。

うちは真っ当な商売しかしませんので、宅建指導班なんて別に怖くないんです。
その不動産屋が怖がってるだけです。
何か後ろ暗いことでもしてるんでしょうね。

正直、「どのような事情があっても、決済が完了しないうちは、手付解約で対応しなさいよ」とか言い出す宅建指導班のことなど信用できません。
本当にそう言いましたからね。
売主が不動産屋だったらまだわかりますが、一般人同士の売買なのに。
何のために高い印紙代払って、わざわざ契約書を作ってるのか、わかってるんでしょうかね。
彼らは県庁の職員であって、揉め事を裁く権限など持たないんです。
健全な不動産業界にすることが目的なのに、一般人の債務不履行は見逃して、揉めたお前が悪いんだから、不動産屋は泣いとけと言いたいんでしょうかね。

録音もしてないし聞いた担当者の名前も忘れましたけど、本当に聞きましたからね。
もし、このブログを読んだら、そんなこと言ってないって言うかも知れませんが、「どのような事情があっても」と言うことは、交わした契約の内容も、場合によっては法律も曲げろ、と言ってるのと同じ意味ですよ。
行儀の悪い不動産屋への苦情もいっぱい来るから面倒なんでしょうし、履行の着手の時期についての法解釈は、聞く人によってまちまちだったりするから、もう一緒くたにしたい気持ちはわからないでもないですが、行政に携わる人が口にすることではないですよね。
法律を守らせる立場なんです。
法にも契約内容にもない、曲がったことを押し付けるなんてことはあってはならないんです。

もし読んでたら、猛省を促したいです。

宅建指導班が怖くて言うこと聞いてたら、この勝訴はなかったです。

ウソ（笑）
手付解約でも違約解除でも仲介手数料の請求権は消滅しませんから、ずっと払われなければ結局、訴訟を起こしたはずですね（笑）

長期にわたり色々とご尽力いただいた弁護士の先生には感謝しております。

皆さんも、取引上で理不尽な条件を飲まされるようでしたら、無理に我慢せず、契約内容や法律に則り、適切に対処しましょうね。
１度我慢したら、次も、その次も、我慢させられますよ。
理不尽なことを言い出すような取引先なんて、自分からどんどん排除していかないと、自分の身が危うくなりますよ。
ご用心。


今回の妄想はかなりの長文になってしまいました（笑）
最後までお読みくださりありがとうございます。
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